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荔湾区2020房价暴涨?广州老城区的房价什么时候会涨 幸福里

发布时间:2019-11-08 22:05   来源:网络 点击 :
广州老城区的房价什么时候会涨
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原文标题:广州老城区的房价什么时候会涨
原文发布时间:2018-08-14 18:48:29
原文作者:财富严选。
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房价连通现象

关于一个城市不同区域的房价,有那么一个说法。

如果不考虑其他因素影响,不同板块的房价差别应该是怎样?

答案大概是看他们距离市中心差几个地铁站。

推动房价上涨的核心,始终是刚需,而刚需从居住需求来看,最核心的还是交通便捷性和周边的配套。

因此,当一个城市里面,某个板块相比起其他板块,交通和配套差别不大,但价格明显低很多时,就会吸引人们进去,并推动房价上涨。

板块就如同连通器一样,洼地对资金本就有着天然的吸引力。

在广州,近两年来印证这条逻辑的板块,是荔湾。

荔湾的跳涨

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过去一年时间里,荔湾整体的涨幅高达20%。

如果跟另外的两个老城区相比,尤其是越秀,荔湾过去一年的房价上涨速度基本上是大幅跑赢。

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我们再来看看整个广州的走势。

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这是广州过往两年的整体房价上涨幅度,大概50%。

其中,16年初期刚启动时,广州整体涨幅大概是15%。

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然而荔湾的走势却是这样。

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这是16年的时候荔湾的房价,这么看好像波动很厉害,其实不过是在1万9到2万之间波动,实际稳中有跌。

但到了17年。

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从2万2,直接跳涨到3万均价,幅度接近50%,两年下来追上了广州的平均增速。

结合前几天中介跟我说的情况,很多人跨区过来买,而且学区也不会过于注重,就因为便宜,配套成熟。

从上面这两个图可以看出,荔湾房价的启动,有着明显的滞后效应

其中一个重要原因,就是被拉开过于大的差价下,被刚需资金迅速填平。

中介口中的话就是:“那些人看着越秀海珠四五万的房价,过来荔湾一看,才2字头,交通差不多配套又差不多,果断秒啊。”

于是荔湾的一套套老破小上车盘,就被区里和区外的人,联合扫下了。

而卖出这些老破小的人,有一部分则升级买电梯房。

于是逸翠湾,恒宝,西关大厦这几栋西关板块的电梯次新房价格就疯涨起来。

尤其是原本价格跟荔湾广场差不多的西关大厦,直接涨了150%。

低端化的荔湾

虽然老城区的板块在老化,但是只要需求在,就会补涨。

从这方面来看,老三区里,荔湾作为真正的洼地确实还有一定的上涨空间,不过经过最近一年的上涨,大部分的洼地已经被填满。

唯一比较明显的洼地就是我之前提到的因为某些往事而导致折价的荔湾广场。

除此以外,如果挖掘到单价2万5左右西关板块的老破小,叠加未来电梯加装的因素,那么也值得考虑。

尤其是已经买不起其他核心城区但又想要上车的朋友,荔湾的房价还算比较友好。

荔湾之所以能成为洼地,在于低端化。

老西关人对于荔湾的衰退很失望,日益低端化的上下九和带着其他方言不断涌入的外来人口,让本土的荔湾人心生厌倦。

朋友无数次向我吐槽走到楼下到处都是普通话的情况已经算好,一堆自己听不懂的方言让自己怀疑是不是活在广州。

上下九,宝华路,也早已沦为低端产品的大卖场。

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这凌乱的大马路是宝华路每天的写照。

整个荔湾除了西部有崛起迹象的芳村,基本找不到一栋写字楼。

但是正因为这种低端化的迹象,构成了当前荔湾房价的核心支撑,并吸引人口流入。

这既可以说是荔湾发展的不幸,但也可以说是机会。

而且,我认为10万个普通人的流入,比1万个精英流入,对这个板块的发展更有帮助。

数量,比质量重要。

不过,当前荔湾的发展也不至于那么不堪,芳村和白鹅潭逐渐有起来的迹象,虽然大概率不能成为广州核心,但带动起整个荔湾板块,还是有可能的。

在下一轮广州东部的领涨后,荔湾大概率会再启动下一轮整体补涨。

不过,这也只能是跟涨,而且差距会拉大,有条件还是往东边和南边买吧,不要迷恋老城区。

而相比荔湾,我觉得当前广州老区潜力最差的,其实是越秀。

尴尬的越秀

如果说,海珠有琶洲,荔湾有芳村白鹅潭,那么越秀的未来我真不清楚在那里。

当前纯粹依赖优质的教育资源来支撑过高的房价的越秀,已经逐渐被遗弃。

具体我们不妨看看过去一年的人口变动趋势图。

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老三区中海珠和荔湾依然保持着一个低速的增长,但越秀的人口已经处于停滞状态。

在看荔湾广场的时候,中介小哥跟我提到他们搜集到的网签数据里,越秀的数据是非常低的。

后来我再去问一个链家淘金店的朋友,获得的反馈也差不多。

明显高溢价的房价,越秀仅剩学区价值了。

但学区价值,在我看来是最不稳定以及最缺乏潜力的价值。

所以对于越秀,除非找到折价相对大的学区房(比如2字头的老破小),或者真的非常追求学区因素,否则我是不建议购买越秀的房子。

最后简单谈谈海珠吧,海珠这个板块目前来讲应该算是老区里面最好的一个。

琶洲的崛起是可以预见的,由此带动起相关地铁沿线的价值提升。

如果海珠区能找到折价比较好的老破小,依然值得投资。


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原文作者:财富严选。

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