炒股知识吧-莞城区2020房价暴涨 莞城区2020房价暴涨?东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区? 幸福里二手房莞城区2020房价暴涨

莞城区2020房价暴涨?东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区? 幸福里二手房

发布时间:2019-11-08 20:02   来源:网络 点击 :
东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?
本文关键词莞城区2020房价暴涨,获取更多相关信息,请访问本站首页。
原文标题:东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?
原文发布时间:2019-08-22 16:51:26
原文作者:深圳看房团。
如果您喜欢本文,请关注原文作者,获取更多文章
如果您是原文作者,不同意我们转载此文,请联系我们删除。幸福里二手房

文/老船长

近日,东莞市统计局不动声色的、在官网上公布了各城镇7月的网签销售情况。

东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


消息一出,各大媒体“炸锅”了。

因为此次统计局公布的数据(东莞7月房价均价跌破了两万),正中某些媒体下怀,甚至有媒体在标题上打出了类似《东莞房价,终于降了!》,《楼市凉凉,这回轮到了东莞..》的字样。

看到这样的标题,不禁让人发问:难道东莞的楼市真的凉凉了?


1

量增价稳

将成为越来越多城市的普遍状态

如果只单纯看价格,东莞7月整体的房价,确实降了、也确实跌破了两万。

我们不妨看下具体数据:


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


数据来源:东莞统计局


根据东莞统计局公布的信息,在东莞全市33个镇街中(含松山湖高新区),目前销售均价在2万以上的区域有12个,分别是:

凤岗、松山湖、长安、南城、大朗、莞城、万江、大岭山、寮步、东城、塘厦、虎门。

其他区域的房价均在2万以下,另外有3个镇街在1万5以下,整体均价为19438元/平方米、相比6月份的一手房销售均价(20195元/平方米)下滑了约4%。

以上都是客观事实,但光以均价的下跌就得出东莞楼市凉凉的结论,太过偏颇,没有任何参考意义。

分析一个城市楼市的发展,不能光看某个时间节点房价的变化,除此之外,还十分有必要结合成交情况来进行分析。

下图是东莞从2018年到2019年7月的商品住宅的网签情况,不仅能反应价格变化,还能看到成交情况。


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


数据来源:东莞统计局、东莞不动产统计中心


从图表可以看出,整体上的东莞的成交量在稳步爬升,房价则在某个特定区间内震荡,用四个字来概括就是:量增价稳。

东莞房价的这种走势,极具代表性。如果你留意过其他一二线城市近一两年房价和成交情况的话,会发现,越来越多热门城市的楼市走势,都开始走向“量增价稳”。

深圳看房团认为,只要全国的楼市调控政策力度不变,量增价稳将是大势所趋。这是有两方面因素所决定的:

从供给端来看,今年7月的平均货币供应量为191.9万亿,而去年同期的供应量只有117.6万亿,由此可看出,市场的资金面相对宽松,而资金面的相对充裕有效地保障了下半年新增供应的持续。


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


央行M2数据

从需求端来看,相对宽松的货币环境又能改善按揭环境,带动销售回笼,这都是利好楼市的。

但另一方面,“房住不炒”、抑制投机、绝不搞“大水漫灌”也早已成为楼市调控的大方向,所以只要看到部分城市房价过热的苗头,各种相对应的调控政策马上就会跟上。

比如近期较热门的监管政策:严控信贷资金违规流入房地产行业、商业银行的房贷利率应声上涨,种种举措,都是对过热的房价所泼的冷水。

在这样的大背景下,成交量将成为购房者在置业时重要的参考标的,在那些成交活跃的城市中,房价越靠近“横盘价格的下沿”,就越是买入的时机。值得一提的是,随着时间推延,下沿的价格还会不断攀升。

文中的东莞,离横盘的下沿,就已经越来越近了,深圳看房团认为:这对购房者来说,是重要机遇。


2

为什么说东莞快接近买房的最佳时机了?


当市场环境不那么好时,部分人会有一种心理:如果房价相比之前的价格下跌了,他们总希望等到价格更低时再买入。

事实上,在那些具备产业优势、有净流入人口的城市,是很难发生这样的情况的

最能体现人口净流入的指标就是小学生变化情况,东莞近10年的小学生人数在广东排在第二,仅次于深圳,在全国也是位列前茅,排在第三位。


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


制图:第一财经


人口增长与产业的关系,基本上等同于“鸡”和“蛋”的关系,净人口增长的城市,产业都不会差。同样的产业规模上去了后,人也会跟着产业走。

就要素成本来看,东莞最大的优势就是工业用地价格低,东莞工业用地价格只有深圳的五分之一,能很好地承接深圳的外溢产业。

在产业扶持这块,东莞政府也足够用心,出台了一系列扶持政策,比如“两免三减半”、“重特大项目招商十条”等含金量十足的招商举措。

以上提到的都是东莞的基本面。我们再来看下东莞的开发商的一些动作:虽然数据公布7月东莞的房价跌了,但开发商仍拼命的东莞拿地。

下面是深圳看房团,统计了最近一段时间的东莞土拍结果,大家可以看看:

5月,东莞南城靓地拍出约2.2万/平米的楼面价

5月,东莞沙田地块拍出约1.2万/平米的楼面价

5月,中堂3.8万平住宅地块拍出约1.08万/平米的楼面价

7月,石碣商住地可售楼面价为1.17万/平米。

7月,桥头5.9万平商住地拍出8106元/平米的楼面价

7月,虎门商住地拍出1.9万/平米的楼面价

7月,虎门地块拍出达2万元/平米的楼面价

7月,寮步地块拍出1.79万/平米的楼面价

7月,东坑商住地拍出9212元/平米的楼面价

如果新房是“面包”,那土地则是“面粉”,近段时间开发商拿面粉的价格,都快接近于面包的价格了,难道你觉得这是开发商认为未来的面包更便宜吗?

受楼市受调控政策影响,面包开始变得不那么好卖,从目前情况来看,看来绝大多数开发商都认为,面包总会有好卖的时候。


3

东莞,该如何置业?


在深圳看房团的买房交流群里,经常被讨论到的一个问题就是:买东莞哪里的房子最合适?

事实上,这个问题很难一概而论。

为啥这么说呢,因为每个人购房的目的不一样,有的人买房单纯是为了投资,更看重的是房价的增长空间。有的人买来是自住,更关心周边的基础配套,既然出发点不一样,选择的地方就会有很大差别。

除此之外,每个人上班区域,资金实力也存在很大差异,这都是客观存在的问题。

如果抛开这些因素来分析东莞最适合置业的区域的话,深圳看房团极度看好的片区有以下几个:滨海片区、松山湖片区和东南临深片区,另外东部产业园片区的黄江也有许多圈点的地方。


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?



滨海片区、松山湖片区和东南临深片区,这几个片区的片区功能其实已经十分明显了。

东莞目前产业最集中、外来人才最多的片区就是松山湖片区,松山湖片区以松山湖为中心,周边大岭山、大朗、寮步的配套也开始不断完善,松山湖片区内几个城镇的房子,更适合想“买来直接住”的人群、适合稳健型投资客。

再说下滨海片区,滨海片区可以说是目前被东莞政策重点关照的一个区,东莞政府有意把滨海新区打造成对接粤港澳大湾区发展的重点片区,地位有如南沙之于广州,前海之于深圳,滨海片区对投资客来说,是极具想象空间的,该片区内的虎门、长安也是“深圳看房团”极度看好的区域。


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?



相比于滨海片区和松山湖片区,东南临深片区的产业优势其实要小很多了,东南临深片区(凤岗、塘厦、清溪和樟木头)最大的优势就是跟深圳近、属于嵌入到深圳里面的一小块,此片区内,离深圳最近的塘厦和凤岗将成为这个片区内的“排头兵”,房价的上升空间很大程度上取决于深圳龙岗和龙华的发展。

最后需要单独讲下的是东部产业园片区的黄江,虽然东莞的东部产业园片区不如上面提到的几个片区出彩,但黄江最大的优势地理位置优越、跟深圳的光明区距离较近,而光明区又是近两年深圳发展最快的一个片区,同样临深的黄江,也是值得被看好的。

  • 总结


在深圳看房团看来:东莞目前的“潜力股”是滨海片区,“绩优股”是松山湖片区。东南的临深片区本质就是普通股,但怎奈沾上了离深圳近的大利好。

所以如果你是看重未来发展潜力,建议多关注滨海片区的虎门、长安,若是不在乎短期波动,想追寻“稳健收益”那就关注松山湖。如果因为买不起深圳的房子,把房子当做一种居住工具,那凤岗、塘厦甚至是黄江都是不错的选择。


4

目前东莞的在售楼盘有哪些?


城区片区

东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?

东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?

水乡片区


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东南临深片区


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


松山湖片区


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


滨海湾片区

东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东部产业园片区


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?


东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?



原文标题:东莞房价下跌背后,透露信号:未来东莞最抗跌的片区?
原文发布时间:2019-08-22 16:51:26
原文作者:深圳看房团。

本文关键词莞城区2020房价暴涨,获取更多相关信息,请访问本站首页。 幸福里
猜你喜欢
最新文章